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Ratgeber: Kauf von Bauträgerimmobilien

Die Mitarbeiter von Euro Grundinvest sind die Experten, wenn es um den Kauf von Bauträgerimmobilien geht. 

Wer im aktuellen Immobilienboom nach einer geeigneten Immobilie sucht, weiß, dass auf dem Markt vor allem Schnelligkeit gefragt ist. Dennoch sollten Immobilieninteressenten bei Investitionen niemals übereilte Entscheidungen treffen. Welche Besonderheiten es gerade beim Kauf von Bauträgerimmobilien zu beachten gilt, darüber klärt Jacqueline Reinhold, Head of Corporate Affairs bei Euro Grundinvest, aktuell auf fidelitas-immo.de auf.

Über nachstehenden Link gelangen Sie zum Beitrag: http://www.fidelitas-immo.de/de/news.php?showId=548

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Immobilienkauf ohne Makler!?

Notarkosten, Gerichtsgebühren, Maklercourtage – Eine Immobilie kostet immer mehr als nur die Summe ihrer Teile und der Arbeitszeit. Beim Immobilienkauf fallen zusätzlich Nebenkosten an, die sich mitunter auf etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises belaufen – eine finanzielle Zusatzbelastung, die es in sich hat.

Besonders an der Maklercourtage möchten viele natürlich gerne sparen. In den meisten Bundesländern macht diese Provision zwischen 3,57 und 5,95 Prozent des Kaufpreises aus. In Hamburg sind es 6,25 Prozent. In Berlin und Brandenburg sind die Maklerprovisionen mit 7,14 Prozent des Kaufpreises derzeit am höchsten.

Wie das finanzen.net aktuell berichtet, stellt das Verbraucherportal Verivox Immobilieninteressenten daher ab sofort die provisionsfreien Miet- und Kaufangebote von zehn Immobilienportalen bundesweit auf seiner Website gebündelt zur Verfügung.

Doch Vorsicht: Nicht vom Makler zu kaufen, heißt jedoch nicht automatisch, zu sparen. Makler ermitteln in der Regel den fairen und tatsächlichen Verkaufs- beziehungsweise Kaufpreis. Wer von privat kauft, zahlt möglicherweise zu viel – was deutlich teurer sein kann als die Maklerprovision.

Wir von Euro Grundinvest empfehlen Interessenten daher, den genauen Wert einer Immobilie in jedem Fall von einem unabhängigen Experten schätzen zu lassen.

Wer die Maklergebühr sparen und zudem sichergehen möchte, den fairen Preis für seine Immobilie zu zahlen, dem raten wir, Objekte von Bauträgern zu erwerben. Auch in diesem Fall entfällt die Courtage und es lassen sich je nach Lage und Größe bis zu 25.000 Euro einsparen.

Wohneigentum und die Gesetzgebung

Wer in Immobilien investiert, kann sich nicht nur selbst unabhängig von Mietzahlungen machen. Eigentumsimmobilien können auch eine lukrative Renditequelle sein.

Doch der Besitz von Wohneigentum bringt nicht nur Rechte, sondern auch einige Pflichten mit sich. Aktuell gibt der Focus in seinem Beitrag „Eigentumswohnung: Das sind Ihre Rechte und Pflichten“ eine sehr gute Übersicht zur Rechtslage, die wir Ihnen gerne weiterempfehlen.

 

Welcher Wohntyp sind Sie?

Stadt oder Land? Haus oder Wohnung? Großstadttrubel oder Siedlungsruhe? Alt- oder Neubau? Erdgeschoss oder Etage? Riesen Designerloft oder gemütlicher Fachwerkbau? Wer die Wahl hat, hat die Qual. Beim Erwerb eines neuen Wohnsitzes sollten Abnehmer weniger das verfügbare Angebot an Objekten als Auswahlkriterium ansetzen – sondern vor allem die eigenen Bedürfnisse. Die hohe Nachfrage führt vermehrt dazu, dass sich Käufer gar nicht mehr fragen, welche Anforderungen ihr Objekt eigentlich erfüllen muss. Die Wahl der Wohnform sollte dabei nicht vom Budget abhängen, denn sie entscheidet über die künftige Lebensqualität und das Wertentwicklungspotential.

Apartments
Kapitalerwerber sollten beim Immobilienkauf ihren Blick auf einfache und solide Objekte in guten Lagen lenken. Gefragt ist weniger das Besondere als das, was der breiten Allgemeinheit zusagt. Einzimmerwohnungen und Apartments sind besonders beliebt bei Kapitalanlegern. Die besten Renditen lassen sich bei dieser Wohnform erzielen. Beim Vermieten von kleineren Objekten entstehen zwei Vorteile: Kleinere Wohnungen lassen sich schneller vermieten und die Quadratmetermieten können deutlich höher angesetzt werden. Apartments gelten als Einstieg in die Direktanlage Immobilie. Selbst Kapitalanlegern mit geringem Eigenkapitalsatz wird es durch günstige Kaufpreise ermöglicht, in Immobilien zu investieren.

Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser sind die beliebteste Art zu wohnen. Denn: Jede dritte Immobilie, die selbst genutzt wird, ist ein Einfamilienhaus. Vor allem Familien wissen das eigene Heim mit Garten zu schätzen. Diese Wohnform überzeugt vor allem durch die emotionale Rendite. Eine frei stehende Immobilie bietet dem Eigentümer die Möglichkeit der freien Entfaltung. Allerdings ist die Wertentwicklung bei Einfamilienhäusern im Gegensatz zu Eigentumswohnungen meist deutlich schlechter. Auch Nebenkosten und der Instandhaltungsaufwand spielen eine nicht unerhebliche Rolle.

Doppelhaushälften und Townhouses
Das Doppel- oder Reihenhaus gilt als der kostengünstigere Bruder des freistehenden Einfamilienhauses. In Regionen, in denen Bauland teuer ist, teilen sich viele Immobilienkäufer mindestens eine Hauswand mit dem Nachbarn. So kann das Reihenhaus energiesparend unterhalten werden. Immobilien wie diese werden meist schlüsselfertig übergeben. Folglich ist der Käufer in seiner Entfaltung eingeschränkt. Eine moderne Form der Doppelhaushälften sind so genannte Townhouses. Diese entstehen meist in zentralen Stadtlagen, sind in der Regel schlank und hoch und haben einen individuellen Eingang. Es handelt sich um Eigentumswohnungen mit einem kleinen Gartenstück.

Tipps für die Objektwahl
Euro Grundinvest rät zur Checkliste, wenn sich künftige Immobilienkäufer noch unentschlossen sind. Aktuelle und künftige Bedürfnisse werden so systematisch erfasst: Die Anzahl der Zimmer und deren Größen sollten ebenso protokolliert werden wie Antworten auf Fragen nach Keller, Balkon, Waschküche oder einer Garage. Da sich die Bedürfnisse in den fortlaufenden 20 bis 30 Jahren des Lebens ändern, sollten Immobilienkäufer vorausschauend planen.

Wer mit der aktuellen Wohnform nicht mehr zufrieden ist, dem eröffnet das aktuelle Marktumfeld beste Chancen. Der Zeitpunkt ist optimal, um sich von Bestandsimmobilien zu trennen, die nicht mehr ins eigene Lebenskonzept passen. Ihr unpassendes Immobilieneigentum findet derzeit sicherlich Interessenten und Sie können im Gegenzug neu investieren.

Zu viel Luxus – zu wenig Rendite

Euro Grundinvest rät Kapitalanlegern beim Immobilienkauf, Kosten-Nutzen-Faktor im Auge zu behalten. Auch Lage und Luxus hängen voneinander ab.

Marmorböden und Mahagonimöbel – luxuriöse Ausstattungsdetails werten das Ansehen einer Immobilie nicht nur auf. Unter Umständen können sie die Rendite schmälern. Denn: Die Kosten für eine Investition sind dann nicht gerechtfertigt, wo Lebens- und Wohnqualität nicht direkt beeinflusst werden. Laut Euro Grundinvest sollten Kapitalanleger bei der Wahl ihrer Immobilie daher stets darauf achten, dass das Verhältnis von Kosten und Nutzen bei der Objektausstattung gewahrt bleibt.

Ein Faktor, den Eigennutzer nicht kennen: Rendite. Während ihren Einrichtungswünschen keine Grenzen gesetzt sind, müssen Kapitalanleger darauf achten, die Rendite einer Immobilie nicht nachhaltig zu beeinträchtigen. Sie müssen abwägen, inwieweit die Kosten bestimmter Investitionen gerechtfertigt sind. So kann auch eine zu teure Ausstattung in manchen Fällen die Rendite lindern. Denn: Der Kaufpreis einer um ein vielfaches teureren HD-Gegensprechanlage wird nicht von allen Mietern bereitwillig ausgeglichen. Vielen Mietern ist zudem die Ausstattung vergleichsweise selten genutzter Räume oder Gebäudeteile nicht wichtig. Dies gilt zum Beispiel für Treppenhäuser. Insbesondere dann, wenn sie mit dem Lift direkt in die Wohnung gelangen können.

Zusätzlich ist die Ausstattung auch von Lage und Umfeld der Immobilie abhängig. Euro Grundinvest rät Kapitalanlegern sich vor dem Kauf an Vergleichsobjekte in der unmittelbaren Umgebung zu orientieren. Große Abweichungen in die eine oder andere Richtung erschweren die Vermietung. Für Kapitalanleger wie Eigennutzer ist jedoch gleichermaßen wichtig: Die Lebensdauer des verwendeten Materials sollte nie außer Acht gelassen werden. Beispielsweise steigert eine holzverkleidete Außenfassade die Preise pro Quadratmeter nicht nur bereits schon beim Bau, sondern muss zudem nach etwa 20 Jahren kostenintensiv erneuert werden.

Private Kapitalanleger müssen bei Erstinvestition in Betongold verstärkt auf Energieverbrauch achten

Eine energieeffiziente Bauweise hilft bei der Vermietung: Je mehr potenzielle Mieter eine Immobilie anspricht, desto besser für die Rendite. Nach diesem Grundsatz sollten Privatanleger agieren, die eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben. Darauf weist der Bauträger Euro Grundinvest hin. Ausschlaggebend sind eine gute Lage und praktische Grundrisse, die die Mieter gewohnt sind und kennen. Wohnungen mit Galerien oder großen und offenen Wohnbereichen sprechen meist nur eine Minderheit an. Besonders wichtig wird nach Einschätzung der Expertin jedoch das Thema Energieeffizienz.

Renditefaktor Energieeffizienz

Seit dem Start der EnEV 2014 am 1. Mai sind Kapitalanleger verpflichtet, künftigen Mietern bereits zur Besichtigung den Energieausweis zu zeigen. Spätestens bei der Anmietung müssen Vermieter seit 1. Mai 2014 den Energieausweis aushändigen. Diese Neuerung ermöglicht es Mietern, den künftigen Energieverbrauch ihres Mietobjektes besser einzuschätzen. Die Neuerung hat für Vermieter deutliche Folgen. Das Thema Energieeffizienz rückt weiter in den Fokus. Für Käufer von Kapitalanlageimmobilien bedeutet dies, dass sie stärker auf den Energieverbrauch achten müssen, weil sich verbrauchsarme Objekte besser und teurer vermieten lassen. Aktuell ist rund die Hälfte aller Immobilien in Deutschland älter als 30 Jahre. Durch unzureichende Dämmung gehen rund 40 Prozent des deutschlandweiten CO2-Ausstoßes auf das Konto von Immobilien. Euro Grundinvest rät Kapitalanlegern deshalb zu Neubauten.

Erbbaurecht: Fakten statt Vorurteile

Der aktuelle Immobilienboom rückt das Erbbaurecht in den Fokus. Dennoch haben viele Immobilienkäufer und Grundstücksbesitzer Vorbehalte. Das Problem ist klar: Es bestehen generell viele Vorurteile gegenüber dem Erbbaurecht. Diese sind aber in den meisten Fällen unbegründet und falsch. Viele Grundstücksbesitzer und auch künftige Immobilieneigentümer lassen sich dadurch wertvolle Chancen entgehen. Gerne haben wir bei Euro Grundinvest typische Vorurteile zum Thema Erbbaurecht zusammengetragen – und stellen sie im Folgenden richtig.

Erbbaurechtsnutzern gehört die Immobilie nicht.
Falsch. Erbbaurecht trennt lediglich das Grundeigentum vom Immobilieneigentum. „Beim Erbbaurecht wird ein fiktives Stück Land bebaut, das sozusagen über dem eigentlichen Grundstück schwebt“, erklärt Martin Greppmair, Chefprojektentwickler des Bauträgers Euro Grundinvest. „Die Immobile ist dann ganz normal im Eigentum des Häuslebauers.“ Meist wird vereinbart, dass das Erbbaurecht für 99 Jahre gilt. Das Erbbaurecht ermöglicht also eine Trennung von Grund und Immobilie und senkt damit die Anschaffungskosten, da ein Grunderwerb unnötig wird.

Erbbaurechtsnutzer haben weniger Rechte als „normale“ Eigentümer.
Das stimmt nicht. Eine Immobilie mit Erbbaurecht ist keine Immobilie zweiter Klasse. „Die Rechte unterscheiden sich nicht von denen eines jeden anderen Immobilienbesitzers“, erklärt Greppmair „Wer ein Objekt auf einem Erbbaugrundstück errichtet, kann die errichtete Immobilie selbst nutzen, vermieten, verkaufen – und sogar vererben.“

Nach Ablauf des Erbbauvertrags geht die Immobilie verloren.
Nein. Grundsätzlich geht das Grundstück samt Immobilie nach Ablauf des Erbbauvertrages an den Erbbaugeber zurück. In einem überwiegenden Teil der Fälle wird der Vertrag jedoch verlängert „Sollte das nicht geschehen, muss der Hauseigentümer angemessen entschädigt werden“, informiert der Münchner Bauträger Euro Grundinvest. Der Immobilienbesitzer verliert also nicht den Wert der Immobilie. Eine andere Möglichkeit ist auch, dass der Erbpachtgeber das Grundstück an den Immobilienbesitzer verkauft.

In Zeiten von niedrigen Kreditzinsen lohnt sich Erbbaurecht nicht.
Diese Denkweise ist zu kurzsichtig“, erläutert Martin Greppmair. „Das Erbbaurecht ist langfristig angelegt.“ Berechnungen zeigen, dass über die gesamte Laufzeit gesehen, das Erbbaurecht eine interessante Alternative zur Kreditfinanzierung darstellt; speziell für Menschen mit geringeren finanziellen Möglichkeiten.

Das Erbbaurecht kann nicht mit einer Hypothek belastet werden.
Dies ist nicht richtig. Das Erbbaurecht kann – wie auch ein Grundstück – mit Hypotheken und Grundschulden zur Sicherung eines Baudarlehens belastet werden. In einem Finanzierungsfall geht der eingetragene Erbbauzins der Grundschuld im Range vor.

Das Erbbaurecht ist ein Relikt der Vergangenheit.
„Im Gegenteil“, ist Euro Grundinvest-Experte Martin Greppmair überzeugt. „Bei den gegenwärtig hohen Grundstückspreisen lohnt sich die Erbpacht besonders bei Wohnimmobilien.“ Für Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten wollen, lohnt sich das Erbbaurechtsmodell ebenso: der Kaufpreisfaktor sinkt, die Rendite steigt.

Außerdem erhöht das Erbbaurecht in dicht besiedelten Ballungsräumen die Chance auf Baugrund. Es bietet Grundstückseignern die Möglichkeit lukrative Einnahmen mit ihren begehrten Lagen zu erzielen, ohne sich dauerhaft vom Eigentum trennen zu müssen.