Wie viel Hausbesitzer in ihre Immobilie stecken müssen

Was der Werterhalt einer Immobilie über die Jahre kostet – davon berichtet aktuell der FOCUS. Bei Euro Grundinvest sind wir ebenfalls täglich mit dem Thema „Kaufnebenkosten“ konfrontiert und raten Immobilieneigentümern und Kapitalanlegern daher, Renovierungskosten immer von Anfang an zu kalkulieren.

So sind Bestandsimmobilien beim Kauf natürlich günstiger zu haben als Neubauten – sie können allerdings schnell zur Kostenfalle werden. Wir empfehlen, beim Kauf einer gebrauchen Immobilie unbedingt einen Gutachter hinzuzuziehen, der den Bauzustand prüft. Nur so können potenzielle Nebenkosten durch Renovierungsarbeiten im Voraus realistisch angesetzt werden. Veraltete Heizungsanlagen und Elektroinstallationen sowie schlechte Wärme- und Schallisolierungen sind klassische Beispiele für Mängel, die den Sanierungsbedarf einer Immobilie schnell teuer werden lassen.

Was das Thema Renovierungen betrifft, gilt es, bei allen Immobilien, egal ob alt oder neu, künftige Instandhaltungskosten zu bedenken. Eigentümer sollten daher kontinuierlich Rücklagen bilden.

Welcher Wohntyp sind Sie?

Stadt oder Land? Haus oder Wohnung? Großstadttrubel oder Siedlungsruhe? Alt- oder Neubau? Erdgeschoss oder Etage? Riesen Designerloft oder gemütlicher Fachwerkbau? Wer die Wahl hat, hat die Qual. Beim Erwerb eines neuen Wohnsitzes sollten Abnehmer weniger das verfügbare Angebot an Objekten als Auswahlkriterium ansetzen – sondern vor allem die eigenen Bedürfnisse. Die hohe Nachfrage führt vermehrt dazu, dass sich Käufer gar nicht mehr fragen, welche Anforderungen ihr Objekt eigentlich erfüllen muss. Die Wahl der Wohnform sollte dabei nicht vom Budget abhängen, denn sie entscheidet über die künftige Lebensqualität und das Wertentwicklungspotential.

Apartments
Kapitalerwerber sollten beim Immobilienkauf ihren Blick auf einfache und solide Objekte in guten Lagen lenken. Gefragt ist weniger das Besondere als das, was der breiten Allgemeinheit zusagt. Einzimmerwohnungen und Apartments sind besonders beliebt bei Kapitalanlegern. Die besten Renditen lassen sich bei dieser Wohnform erzielen. Beim Vermieten von kleineren Objekten entstehen zwei Vorteile: Kleinere Wohnungen lassen sich schneller vermieten und die Quadratmetermieten können deutlich höher angesetzt werden. Apartments gelten als Einstieg in die Direktanlage Immobilie. Selbst Kapitalanlegern mit geringem Eigenkapitalsatz wird es durch günstige Kaufpreise ermöglicht, in Immobilien zu investieren.

Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser sind die beliebteste Art zu wohnen. Denn: Jede dritte Immobilie, die selbst genutzt wird, ist ein Einfamilienhaus. Vor allem Familien wissen das eigene Heim mit Garten zu schätzen. Diese Wohnform überzeugt vor allem durch die emotionale Rendite. Eine frei stehende Immobilie bietet dem Eigentümer die Möglichkeit der freien Entfaltung. Allerdings ist die Wertentwicklung bei Einfamilienhäusern im Gegensatz zu Eigentumswohnungen meist deutlich schlechter. Auch Nebenkosten und der Instandhaltungsaufwand spielen eine nicht unerhebliche Rolle.

Doppelhaushälften und Townhouses
Das Doppel- oder Reihenhaus gilt als der kostengünstigere Bruder des freistehenden Einfamilienhauses. In Regionen, in denen Bauland teuer ist, teilen sich viele Immobilienkäufer mindestens eine Hauswand mit dem Nachbarn. So kann das Reihenhaus energiesparend unterhalten werden. Immobilien wie diese werden meist schlüsselfertig übergeben. Folglich ist der Käufer in seiner Entfaltung eingeschränkt. Eine moderne Form der Doppelhaushälften sind so genannte Townhouses. Diese entstehen meist in zentralen Stadtlagen, sind in der Regel schlank und hoch und haben einen individuellen Eingang. Es handelt sich um Eigentumswohnungen mit einem kleinen Gartenstück.

Tipps für die Objektwahl
Euro Grundinvest rät zur Checkliste, wenn sich künftige Immobilienkäufer noch unentschlossen sind. Aktuelle und künftige Bedürfnisse werden so systematisch erfasst: Die Anzahl der Zimmer und deren Größen sollten ebenso protokolliert werden wie Antworten auf Fragen nach Keller, Balkon, Waschküche oder einer Garage. Da sich die Bedürfnisse in den fortlaufenden 20 bis 30 Jahren des Lebens ändern, sollten Immobilienkäufer vorausschauend planen.

Wer mit der aktuellen Wohnform nicht mehr zufrieden ist, dem eröffnet das aktuelle Marktumfeld beste Chancen. Der Zeitpunkt ist optimal, um sich von Bestandsimmobilien zu trennen, die nicht mehr ins eigene Lebenskonzept passen. Ihr unpassendes Immobilieneigentum findet derzeit sicherlich Interessenten und Sie können im Gegenzug neu investieren.

Immobilienpreise – aber richtig

Euro Grundinvest meint: Mit So erzielen Verkäufer noch höhere Immobilienpreise ist im Donaukurier ein interessanter Artikel zur aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt erschienen.

Wir empfehlen Eigentümern und Immobilieninteressenten jedoch, immer einen Makler miteinzubeziehen. Nicht vom Makler zu kaufen, heißt nicht automatisch, zu sparen. Makler ermitteln in der Regel den fairen und tatsächlichen Verkaufs- beziehungsweise Kaufpreis. Damit bei Ihrem Immobilienverkauf oder -Kauf am Ende alles Stimmt, sollten Sie daher nicht auf die Beratung durch einen Immobilienexperten verzichten.

Zu viel Luxus – zu wenig Rendite

Euro Grundinvest rät Kapitalanlegern beim Immobilienkauf, Kosten-Nutzen-Faktor im Auge zu behalten. Auch Lage und Luxus hängen voneinander ab.

Marmorböden und Mahagonimöbel – luxuriöse Ausstattungsdetails werten das Ansehen einer Immobilie nicht nur auf. Unter Umständen können sie die Rendite schmälern. Denn: Die Kosten für eine Investition sind dann nicht gerechtfertigt, wo Lebens- und Wohnqualität nicht direkt beeinflusst werden. Laut Euro Grundinvest sollten Kapitalanleger bei der Wahl ihrer Immobilie daher stets darauf achten, dass das Verhältnis von Kosten und Nutzen bei der Objektausstattung gewahrt bleibt.

Ein Faktor, den Eigennutzer nicht kennen: Rendite. Während ihren Einrichtungswünschen keine Grenzen gesetzt sind, müssen Kapitalanleger darauf achten, die Rendite einer Immobilie nicht nachhaltig zu beeinträchtigen. Sie müssen abwägen, inwieweit die Kosten bestimmter Investitionen gerechtfertigt sind. So kann auch eine zu teure Ausstattung in manchen Fällen die Rendite lindern. Denn: Der Kaufpreis einer um ein vielfaches teureren HD-Gegensprechanlage wird nicht von allen Mietern bereitwillig ausgeglichen. Vielen Mietern ist zudem die Ausstattung vergleichsweise selten genutzter Räume oder Gebäudeteile nicht wichtig. Dies gilt zum Beispiel für Treppenhäuser. Insbesondere dann, wenn sie mit dem Lift direkt in die Wohnung gelangen können.

Zusätzlich ist die Ausstattung auch von Lage und Umfeld der Immobilie abhängig. Euro Grundinvest rät Kapitalanlegern sich vor dem Kauf an Vergleichsobjekte in der unmittelbaren Umgebung zu orientieren. Große Abweichungen in die eine oder andere Richtung erschweren die Vermietung. Für Kapitalanleger wie Eigennutzer ist jedoch gleichermaßen wichtig: Die Lebensdauer des verwendeten Materials sollte nie außer Acht gelassen werden. Beispielsweise steigert eine holzverkleidete Außenfassade die Preise pro Quadratmeter nicht nur bereits schon beim Bau, sondern muss zudem nach etwa 20 Jahren kostenintensiv erneuert werden.

Private Kapitalanleger müssen bei Erstinvestition in Betongold verstärkt auf Energieverbrauch achten

Eine energieeffiziente Bauweise hilft bei der Vermietung: Je mehr potenzielle Mieter eine Immobilie anspricht, desto besser für die Rendite. Nach diesem Grundsatz sollten Privatanleger agieren, die eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben. Darauf weist der Bauträger Euro Grundinvest hin. Ausschlaggebend sind eine gute Lage und praktische Grundrisse, die die Mieter gewohnt sind und kennen. Wohnungen mit Galerien oder großen und offenen Wohnbereichen sprechen meist nur eine Minderheit an. Besonders wichtig wird nach Einschätzung der Expertin jedoch das Thema Energieeffizienz.

Renditefaktor Energieeffizienz

Seit dem Start der EnEV 2014 am 1. Mai sind Kapitalanleger verpflichtet, künftigen Mietern bereits zur Besichtigung den Energieausweis zu zeigen. Spätestens bei der Anmietung müssen Vermieter seit 1. Mai 2014 den Energieausweis aushändigen. Diese Neuerung ermöglicht es Mietern, den künftigen Energieverbrauch ihres Mietobjektes besser einzuschätzen. Die Neuerung hat für Vermieter deutliche Folgen. Das Thema Energieeffizienz rückt weiter in den Fokus. Für Käufer von Kapitalanlageimmobilien bedeutet dies, dass sie stärker auf den Energieverbrauch achten müssen, weil sich verbrauchsarme Objekte besser und teurer vermieten lassen. Aktuell ist rund die Hälfte aller Immobilien in Deutschland älter als 30 Jahre. Durch unzureichende Dämmung gehen rund 40 Prozent des deutschlandweiten CO2-Ausstoßes auf das Konto von Immobilien. Euro Grundinvest rät Kapitalanlegern deshalb zu Neubauten.

Kaufnebenkosten senken, beim Immobilienkauf sparen

Immobilienkäufer können mit Objekten vom Bauträger mehrere tausend Euro sparen

Notarkosten, Gerichtsgebühren  Maklercourtage – Eine Immobilie kostet weit mehr als nur die Summe der Bauteile und der Arbeitszeit. Bei der Kaufabwicklung fallen zusätzlich Nebenkosten an, die sich mitunter auf etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises belaufen. Laut Euro Grundinvest lassen sich die Kaufnebenkosten um mehrere tausend Euro senken, wenn vom Bauträger gekauft wird.

Notar- und Gerichtskosten
Wer Immobilieneigentümer werden will, kommt am Notar nicht vorbei. Dafür gibt es drei Gründe: Zum Schutz des Käufers schreibt der Gesetzgeber vor, dass ein Immobilienkauf notariell beurkundet werden muss. So ist der Notar für die Beurkundung, den Vollzug sowie die Betreuung zuständig. Die Höhe der Kosten hierfür richtet sich dabei nach jeweiligen Kostentabellen. Hinzu kommen Aufwendungen für Grundbucheinträge, Auflassungsvormerkung sowie die Umschreibung auf den neuen Eigentümer. Insgesamt entstehen dadurch weitere Kosten von rund 0,2 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Der genaue Betrag hängt jedoch von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab.

Maklercourtage
Wird ein Immobilienverkauf von einem Makler betreut, kommt der Käufer nicht um dessen Honorar. Zwar handelt es sich dabei um verhandelbare Richtwerte, jedoch bildet die Courtage in den meisten Fällen den größten Anteil der Kaufnebenkosten. Die Preise hierfür variieren von Bundesland zu Bundesland und hängen stark von der Nachfragesituation auf dem jeweiligen Immobilienmarkt ab. In den meisten Bundesländern macht die Courtage zwischen 3,57 und 5,95 Prozent des Kaufpreises aus. In Hamburg sind es 6,25 Prozent. In Berlin und Brandenburg sind die Maklerprovisionen mit 7,14 Prozent derzeit am höchsten, während beispielsweise Bayern mit 3,57 Prozent unter den günstigsten Bundesländern rangiert. Diese Kosten entfallen, wenn Immobilienkäufer Objekte von Bauträgern erwerben. Laut Euro Grundinvest lassen sich so je nach Lage und Größe bis zu 25.000 Euro einsparen.

EnEV: Renditeschreckgespenst und Fremdwort

Dämmwände so dick wie der 1000-Seiten-Roman Ulysses von James Joyce, dreifachverglaste Fenster zum Preis gebrauchter Kleinwagen, neue Heizkessel statt alter Verbrennungsboliden: Mit diesen Bildern assoziierten im ersten Quartal 2014 viele Immobilieninteressenten die im Mai 2014 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV). Kurzum: Die Verordnung galt für viele Privatanleger als Renditeschreckgespenst und Fremdwort zugleich. Und selbst wenn die EnEV ein Begriff war, wurde sie mehrheitlich skeptisch gesehen – so der Grundinvest Report. Diese Befragung von 1.000 Privatanlegern in ganz Deutschland wird regelmäßig vom Münchner Bauträger Euro Grundinvest initiiert und vom Berliner Meinungsforschungsinstitut GapFish durchgeführt.

Ziel der Novelle EnEV 2014, die seit Mai in Kraft ist und ab 2016 für Neubauten gilt, soll den ohnehin niedrigen Jahresenergiebedarf von Neubauten im Vergleich zur EnEv 2009 nochmals um 25 Prozent senken. Damit ist die Verordnung ein wichtiges Instrument, mit dem Deutschland den Energieverbrauch von Gebäuden bis 2050 um insgesamt 80 Prozent senken will, um seine Ziele in Sachen Klimaschutz zu erreichen.

Wie eine Studie zeigt, sind die energetischen Zukunftspläne bei vielen Deutschen noch nicht angekommen. Laut der von Euro Grundinvest in Auftrag gegebenen Studie erklärten noch Anfang 2014 rund 52 Prozent der Privatanleger, noch nie etwas von der EnEV 2014 gehört zu haben. Besonders hoch war der Anteil der EnEV-ahnungslosen Privatanleger mit 58 Prozent in München. In Berlin waren es indes nur 48 Prozent.